Urbanisme : voie à créer, recul à prévoir

Les règles de retrait des constructions par rapport à la voirie peuvent s’appliquer à une voie privée encore à créer, dès lors que sa réalisation présente un caractère suffisamment certain. (CAA PARIS, 7 août 2026, n°25PA00691)

Dans un arrêt classé en C+, la cour administrative d’appel de Paris a jugé que «lorsque la desserte des différentes constructions projetées implique nécessairement la réalisation de la voie privée prévue dans le dossier de demande de permis de construire pour assurer le respect du règlement national d’urbanisme ou du plan local d’urbanisme, et que sa réalisation future doit dès lors apparaître comme certaine, tant dans son principe que dans ses caractéristiques, le maire est fondé à prendre en considération cette voie, bien qu’elle soit encore à créer, pour rejeter la demande au motif que le projet ne respecte pas les règles de retrait des constructions par rapport à la voirie, prévues par le règlement du plan local d’urbanisme ». 

Il en résulte que les règles de retrait ne seraient applicables au regard d’une voie future qu’à la double condition que :

• la desserte de la construction soit assurée par cette voie privée ;
• sa réalisation revêt un caractère suffisamment certain, condition qui pouvait, en l’espèce, être regardée comme satisfaite dès lors que la création de la voie privée, si elle était prévue par le permis de construire litigieux, avait surtout été antérieurement prévue par le permis d’aménager.

Cette décision semble s’inscrire dans la logique de la jurisprudence permettant au pétitionnaire qu’il soit tenu compte, pour apprécier la légalité d’un permis, des circonstances de droit et de fait déterminantes pour la réalisation du projet dont la concrétisation est suffisamment certaine à la date de la délivrance du permis (CE, 20 janvier 1988, n° 85548). 

Tel ne serait, par exemple, pas le cas, ainsi que le souligne Madame la Rapporteure publique Aurélie BRETONNEAU, si le caractère suffisamment certain de la réalisation procédait du projet litigieux lui-même, dès lors que, dans toutes les hypothèses où cette jurisprudence a trouvé à s’appliquer, ce caractère certain « était chaque fois extérieur à lui et, s’agissant des éléments, tels que les voies, dépendant de l’intervention d’une décision administrative, approuvés par une telle décision antérieurement à la délivrance du permis ».(Concl. A. BRETONNEAU sous CE, 10 février 2016, n°383738)

Moralité : en urbanisme, même les voies qui n’existent pas encore peuvent déjà faire reculer les projets.